上篇提及 1950 年代初期的牛頭角是一片爛地，只有幾間船廠和廢金屬回收舖，還有一定數量的木屋。1953 年於大角咀的一場大火，將當地近百間工廠焚毀，一部分落難的廠商和工人遷移到牛頭角與牛池灣一帶。遷入的商民帶動發展，自發自費填海造地，重新建工廠區。
不是所有大角咀工廠都被燒毀，也不是所有被燒到的工廠都付諸一炬，例如有玻璃工廠的熔爐仍然完好，當時不在原址重建的理由，純粹因為香港政府的命令。政府早有意發展大角咀成為商住區與現代化工業區，只是礙於舊式工廠林立而未能成事，一場大火清除障礙，正好是發展的好時機。雖然當代大型的都市發展，與天災往往脫不了關係，因為災難破壞建築物，大規模的重新設計和建造才能夠實現，但在政府眼中的好機會，落在當時廠商身上就成為不幸。
被迫遷的大角咀商戶，指定目的地是牛頭角，但牛頭角當時是沿海的低窪地區，必須整土才可以建築工廠。填海整土的錢，政府沒有補償；原址菜農要求補償，政府說該地早年已收為官地，有說話就法庭見。眼見搬遷困難重重，一部分的商戶就寧願另覓去路。
不過講到底，當時政府的心思其實是發展官塘工業區，牛頭角只是過渡。雖然政府也不算對搬往牛頭角的商戶毫不關心，兩年後有安排來往北角與牛頭角的渡輪，後來增設灣仔線，往官塘的道路亦有修築增闊。官塘九龍灣的填海也是 1955 年動工，但政府心目中的「現代化工業區」根本就不在牛頭角，牛頭角的廠商基本上是全靠自己發展起來的。
1958 年，牛頭角建立廠商協會，當時首任理長在致詞時說：「我們值得自豪的，便是我們到現在為止，唯一自費填海的工業區，未曾耗費政府一文錢。」關於新填出來的地方，他如此說：「當局對公地處理，較以往有所改善，但係相對當局決不會不經過深長考慮而執行，以令此剛站穩之工業受到致命打擊的……」當然，我們後來知道他是多麼的天真。
東九龍灣的填海工程順利完成，繼而往西繼續填平，這當然也是政府的計劃當中。而今天說起來令人驚訝的市民自費填海，也在政府 60 年代的大型土木工程裡被遺忘，埋沒在九龍灣平整的海岸線中。就連九龍灣也成為陸地，雖然行不改名坐不改姓，仍叫作九龍灣。
