2 月 4 日，林鄭月娥出席答問大會時公佈多項新的立法建議，當中包括劏房租務管制。在港英時期，香港本來設有租金管制及租住權保障制度，但九七主權移交後，特區政府卻先後在 1998 年及 2004 年撤銷有關規例，令業主可以大幅加租。被不少政客和社區組織炮轟多年後，政府終於計劃推出劏房租務管制，就讓我們回顧過往學界對租務管制的討論。
租務管制有多種形式，有些地方例如紐約和英屬時期的香港，政府會規管加租的幅度。在香港，「1980 年業主與租客（綜合）（修訂）條例」就訂明住宅樓宇「兩年內加租幅度最高為 21%」。另一種常見方式是直接規管租金水平，例子有荷蘭，當地分為「社會房屋」和「私人房屋」，前者佔租務市場 75%，業主出租的話受「最高許可租金」（liberalization rent limit）規管，在 2021 年 2 月，最高許可租金上限為每月 720.42 歐元（約 6,720 港元）。
過去多年，很多崇尚自由市場的經濟學家都反對租務管制，認為做法違反供求法則，最終只是傷害貧苦大眾。租金上漲，根本問題是樓市供不應求，業主抬高租金依然有價有市。租管不但沒有針對問題根源，亦只會降低業主出租單位的意欲。史丹福大學副教授 Rebecca Diamond 就指，短期而言，租管會幫到現在的租客，但長遠會影響樓房供應，加速士紳化，令樓價上升。另有研究指出，租管會誘使租戶長住，變相令其他人上不了樓，租戶也更難轉換居住環境。
「華盛頓郵報」老牌財經分析員 Megan McArdle 形容，租管是「音樂椅」遊戲，令樓市失去流動性，最終只有現時的租戶受益；而且業主也會更少意欲改善樓宇狀況，令租戶居住環境愈來愈差。她認為，解決辦法是要回歸市場邏輯，興建更多樓宇，令需求降溫，為此政府要放寬土地使用條例，令發展商規劃更有彈性。與此同時，政府可以向一小部分低收入人士發放租金補貼，如此就可以在不實施租管的情況下，大家都負擔得到租金。
然而，近年有很多學者指出，租管其實對租戶有利。例如紐約市立大學經濟學副教授 J. W. Mason 表示，20 多年前，新自由主義的經濟學家都聲稱最低工資會造成失業，並形容是教科書上簡單的市場供求道理。可事實證明，最低工資並沒有造成失業，而 Mason 今天有關租管的討論都循著類似方向。直到 2019 年，全美有超過 200 多城市設租管制度，大部分集中於紐約州、新澤西州和加州，而研究顯示租管並沒有減少樓房建造和供應。
Mason 引用多篇研究指出，租管不但沒有影響樓宇供應，更有效控制租金升幅，不過有效程度要視乎條文的具體細節，會否配合空置物業管制；一般而言，租管不會影響市場供應，而 2018 年的研究指出，若果地方政府輕易容許業主把公寓（apartment）改建為住宅大樓（condo），甚至是非租住物業的話，有可能會影響租屋市場供應。Mason 認為，租管終究會是推動社會平等，建立宜居城市的關鍵。
