2008 年成立的 Airbnb,旨在提供比酒店更靈活、獨特的住宿體驗。公司去年盈利近 20 億美元,今年較早時的預訂數目更創歷史新高,股價亦比去年底大幅飆升。然而,愈來愈多用戶投訴該平台的費用不斷增加;紐約等城市更試圖加強管制,令該公司面臨重大考驗。
疫情令美國短期出租物業過剩
短期租賃數據分析公司 AirDNA 首席經濟學家 Jamie Lane 指出,COVID 疫情期間,旅遊業大受打擊,Airbnb 短期租賃供應降低了 25%。另一方面,人們開始想搬離城市尋求更多空間,加上利率下行,不少人都在當時買入房屋自住或出租。
2021 年,美國境內旅遊復甦,但多集中在偏遠地區。早前以低價入市的業餘投資者,紛紛將物業轉為 Airbnb 作短期出租,以圖賺取穩定收入。短短 1 年間,美國的 Airbnb 新房東人數增加逾 50%,其中以小鎮的增幅最為顯著,導致 Airbnb 市場出現過剩;多個大城市的房源數目,甚至比可供長期住宿的租盤還要多。
房源過剩反令價格飆升
Airbnb 的房東因訂單減少,可能會增加收費來彌補收入。美國有 85% 的 Airbnb 房源會收取清潔費用,佔總收費約 4 分之 1。但這最終反而驅使租客轉投酒店,或選擇以集團式經營而收費較低的 Airbnb 房源。
小房東即使以減價作招徠,可能仍難以獲利。因 Airbnb 會在住宿總額(每晚房價加上清潔費及額外房客費用)上,分別向房東及租客收取約 3% 和 14% 的服務費。換言之對小房東而言,無論是加價或減價,營商環境也同樣艱難。
為何城市要加強打壓 Airbnb?
現時美國大多數 Airbnb 房源,都由持有多個出租物業、並以此為主要收入來源的「專業」房東所提供。他們很多都會成立有限責任公司(LLCs),聘請員工或委託物業管理公司經營;且大多是出租整套房屋,而並非與房客共享。有分析認為此現象將加劇住房短缺問題。
去年 5 月的數據顯示,曼克頓、布魯克林和西北皇后區,其 Airbnb 房源數量已超過可供長期住宿的租盤。截至去年 9 月,北卡羅萊納州阿什維爾市內有 2,881 套完整房屋(非私人房間)於 Airbnb 出租,而在美國最大的地產網站 Zillow 僅有 250 多個租盤;奧斯汀市則分別為 12,205 和約 3,700 個。
隨著 Airbnb 房源增加,當地樓價和租金普遍被推高;在人口密集而住屋短缺的城市地區,情況更為嚴重。根據紐約市政府 2018 年的財務報告,該市於 2009 至 2016 年的租金上漲了 9%,正是歸因於 Airbnb 的擴張。至於鄉郊地區如蒙大拿州的米蘇拉市,有 600 多個活躍的短期租賃房源,而 Zillow 上的長期租賃房源僅 200 多個;亞利桑那州的賽多納等小鎮亦有類似情況。
紐約、三藩市、洛杉磯和檀香山等城市,已加強管制此類短期租賃。例如紐約剛通過法例,要求房東需在 Airbnb 等平台上註冊其短期租賃,每個房東只能在各平台上列出一個地址,並禁止少於 30 日的短期租賃。三藩市和俄勒岡州的波特蘭市也推行了類似措施,使當地租金和樓價平均下降了 3%。
然而,Airbnb 並未停止在市場上招攬房東,對現有房東來說固然是壞消息。而即使 Airbnb 因供應增加而價格下滑,亦未必可再次成為比酒店更便宜、舒適的選擇;或正如房地產分析網站 ResiClub 物業專家 Lance Lambert 形容:「當初 Airbnb 面世時,每個人都認為它會淘汰酒店;但實際上,它只是變成了酒店。」