英國政府正向國會提交法案，旨在改革英格蘭和威爾斯的租賃物業制度。該法案名為「租賃產權和永久業權改革法案」（Leasehold and Freehold Reform Bill）原意是賦予租賃產權戶更大權力，令住屋市場更公平。不過，倫敦大學城市學院講師 Mark Andrew 的分析指，有關改革反而可能對租務市場、樓價和家庭財政造成各種負面影響。
永久業權與租賃產權
現時英格蘭的租賃產權市場非常龐大，共約 470 萬套住宅，佔私人房屋存量 23%，其中有 81% 公寓（apartment）是以租賃產權形式持有。租賃產權不是我們在香港的普通租約，而會容許持有人進行交易，為一種法律協議，賦予房約持有者在租賃期限內，獨家佔用或出租該住房的權利。當租賃到期時，物業權將要歸還給永久業權擁有者（freeholder），因此，租賃住房會隨著租賃期限縮短而削減價值，故又被稱為「貶值資產」（deteriorating asset）。
不過，租賃產權的期限可以非常長，甚至可以到 999 年，而 99 和 125 年期限則相對普遍。租賃產權合約可能會附加其他條款，如要支付永久業權人（土地擁有者）所謂的年度地租。永久業權人有時要負責保養土地、建築物及其共用部分，並處理與當地社區相關的任何問題。目前，租賃產權擁有者可以支付一筆額外費用，以延長其租賃期限 90 年，並停止支付地租，或者全面購買產權。隨著租賃期限縮短，這筆續租費用會增加。
傾向租賃產權人的法案，改變了甚麼？
而英國政府草擬的法案，則希望禁止建造新的租賃住房，同時賦予租賃產權人對建築物更大控制權，並允許租賃產權人挑戰永久業權人不公的收費，如經進一步諮詢，有可能為現時沉重的地租加設上限。另外關鍵的是，該法案計劃降低購買永久業權或延長租賃產權的額外費用，並將延長租賃的期限標準化，從目前的 90 年增加到 990 年。法案可能廢除所謂的「婚姻價值」（marriage value），意即續約後可能令房屋升值，從而增加的額外費用。
整體而言，法案令租賃產權人延長租賃協議和購買永久業權時變得更便宜，相對地不利於現時的永久業權人。Andrew 認為這會對樓價造成衝擊，如果租賃期限延長到 990 年，其價值將接近永久業權的水平。而降低額外費用，將使現有和潛在的租賃產權人更有動機延長或購買即將到期的租賃合約，自然增加市場需求，導致短期租賃價格上升。永久業權擁有者將面臨顯著虧損，因為他們從續租或出售其產權中獲得的金額將減少。
Andrew 估計，改革可能令樓價更難負擔，特別是一些短期租賃比例較高的城市地區。研究估計，僅基於廢除婚姻價值，全國短期和長期租賃業權房價就將分別上升 1.0% 和 3.2%。當然租賃業權房價可能會因地區而異，而他的研究就指對英格蘭東北部、西密德蘭和威爾斯住屋市場影響最大。而租賃業權市場波動，也會波及租務市場，現時大約有 40% 的租賃業權房權為私人出租，當中不少租客是低收入家庭。
