近年中港流行日本置業,市面出現一本又一本的買樓天書,日本樓如此吸引,主因當然是價格較低。過去廿年,全球各大城市樓市大幅見漲,溫哥華飆升近五倍,倫敦漲逾四倍,香港則已升穿九七高峰,唯獨東京增幅極微,僅四成半。東京平穩樓價背後原因眾多,金融時報東京分社社長 Robin Harding 認為,主因在於自由放任的城市規劃。
世界各地不乏低樓價的國家,例如德國,方法是以嚴格規例管制樓市,日本卻是放寬限制。戰後日本沿用西方的城市規劃,嚴格劃分為商業區、工業區和住宅區,而住宅興建諸多限制,加上「神聖」業權受憲法保障,不受發展商和地方政府左右,導致新樓供不應求,城市發展陷入癱瘓,地產泡沫愈滾愈大。
90 年代初,泡沫經濟爆破,樓市大幅縮水。當時不少日本經濟學家認為,分區規劃導致樓宇供應不足,推高樓價,間接助長炒風,最終釀成過大泡沫,因而促請放寬城市規劃限制。
2002 年,「城市復興法」(Urban Renaissance Law)面世,區域用途放寬之下,不少商用區重新劃為住宅帶,而建築面積撇除過道和公共用地,令樓宇愈建愈高以盡用地積比率,現時日本正商議容許業主擴大重建面積,條件是清拆防震標準過時的舊樓。
Robin Harding 表示,不同歐美等地,日本除了文物級建築,一般樓宇均可隨意拆除,即使新樓少,只要重建多,樓房向上發展,住宅密度一樣提高,而日本最不乏舊樓重建:2014 年東京空置率逾一成,而 2020 年全日本空置率預測更高達四成。加上生育率低、折舊率快以及高昂雜費等諸多因素,日本樓價長年平穩,住宅地價增幅極微。
結果之一,就是日本街頭常見和洋雜處,新舊斑駁,高低不均,地景而言絕不美觀;然而彈性規劃更能回應市場需求,有助塑造平穩樓市,單此一點,已經令人羨慕不已,特別是身處「全球最難負擔城市」的香港人。