中華人民共和國建政以來，最轟動的土地政策，莫過於 1950 年「打土豪分田地」的土改運動。然而，廣大貧下中農數年後，即因土地國有政策，失去鬥來的土地。「紐約時報」報道指，不少人把中國農村發展遠遠落後城市的原因，歸咎於中國至今仍堅持土地國有政策。縱然每年中國政府皆推出一系列改革農村發展的措施，亦難以收窄日漸擴大的城鄉差距。
69 歲農民戴家良（音譯，Dai Jialiang），在安徽省東北部小溪河一帶農村務農。戴在從政府手上租來的農地種植稻米、蔬菜，一家人的生計，便寄望在這小片農地上。但務農的收入十分有限，土地所有權對戴來說更是天方夜譚，不可想像。他指：「中國不可能出現土地所有權。這是社會主義不允許的事。」
土改運動曾使農民得以瓜分土地。中共過去一直認為，國家土地問題主要因土地集中在地主手中。建政後，有學者估計多達 200 萬被劃為地主階級的人被殺。但隨著土地國有政策出台，農民亦只能在集體所有制下工作。
70 年代末，小溪河的農民提出解散合作社，土地重新由傳統的家庭單位分耕。儘管土地仍歸國有，但農民可按個人意願選擇耕作，除去通常以糧繳納的地稅外，他們生產的其他東西，均可收為己有。農民變得積極生產，更創下糧食生產記錄、開闢了果園、菜地、魚塘，一掃中共執政首 30 年間一直存在的饑荒危機。當年的國家領導人亦支持此舉，大前提是確保土地仍掌握在國家手中。農民們紛紛獲得為期 30 年的土地承包權。承包權約在 10 年前到期，並再度獲批續包 30 年。
糧食產量提高，但農民生活未見多大改善。戴一家十口，現時雖擁有一輛拖拉機及汽車，但他們仍居於 80 年代，農村第一波繁榮期所建的舊村屋內。除非有家人從城市工作匯款，才可賺取額外收入。加上戴一家只有約 40 畝耕地，一人耕作足矣。戴想出租或出售耕地，換取到城市工作，無奈政策不容許。直至約 10 年前，當地政府終於允許農民將土地使用權出租予其他農民或農業企業，部分農民方得以在不喪失承包權下進入城市。
然而，並非人人可以自由出租農地使用權。中國農業農村部數字顯示，全國只有 37% 家庭承包的農村土地轉予其他農民或企業。比率偏低的問題，在於能否轉讓，全由政府決定。即使政府今年 8 月公佈，在明年生效的修改方案下，農民有轉讓土地使用的投票權，但政府依舊可以否決。因此，在使用農地方面，新制度不見得賦予農民更大的自由。
即使有大片農地，亦不代表能大把大把賺錢。40 歲的朱女士，20 年前從農村走出沿海城市發展，從路邊擺賣做到房地產生意。2017 年，朱與丈夫女兒回鄉發展農業生意，藉前述的土地轉讓制度，朱獲得多達 3 千畝土地使用權，種植西瓜、小麥、水稻。但朱透露，自回農村以來一直蝕本，賠上了房產市場所賺的錢。她解釋：「銀行甚少接受轉讓而來的土地作貸款抵押，因為同意轉讓的農民，很容易違反協議，要回土地。」
要投資當地農業，必須改進農地。因為數百年來的小規模農耕模式，令農田割裂，且被山丘、岩石、山谷分隔。大片土地必須連貫，才能方便機械化耕作，故貸款以作大量投資，是改進農地必要之舉。但銀行只會在確認土地可長期耕種的情況下，方有機會批出貸款。朱表示：「要做大，就要有資本。所以這裡基本上仍是人手耕作。」
縱然今年中國政府再作農村改革，但土地所有權仍是不可逾越的雷池。史丹福大學中國政治學教授戴慕珍（Jean Oi）指：「土地所有權，是他們還未解決的難題之一。問題是他們何時，抑或者會否解決這問題。」明尼蘇達大學政治學家柯丹青（Daniel Kelliher），從事 80 年代中國農村改革研究，他認為問題不會獲解決：「讓土地集中在類似地主的人手中，絕對是他們的禁忌。中共永不欲在法律上失去土地所有權。」
