法國的房屋問題,答案在於空置寫字樓?

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今年初,法國仍然實施封鎖抗疫,傍晚 6 時的巴黎區辦公室猶如無人之境。 圖片來源:Chesnot/Getty Images

疫下一年,在情況依舊嚴峻的法國,寫字樓甚至是整個商業區猶如無人之境。即使疫情消退,預料在家工作仍是常態,一些專家因而大膽建議,把這些辦公空間改作住宅用途,以緩解城市內部的房屋危機。但要把白領職場變得宜室宜居,真有這麼容易?

房屋部長 Emmanuelle Wargon 近日表示,法國已經開始嘗試進行類似轉換,並指「遙距工作激增,推動這類計劃擴大規模」。她希望能加速轉型,以回應急切的房屋需求,以及抗衡城市蔓延(urban sprawl)的現象,即指城市在未經規劃下,不規則地向外擴展,侵佔農村地區。

最近一項研究,以全國兩成人口居住的巴黎地區為對象,結果顯示,如有大約 4 成公司在疫後願意每週遙距工作兩天,即可在未來 10 年少用約 3 成辦公空間,相當於 330 萬平方米。若真如此,商用地產這個較易管理、客戶轉換速度較慢及欠租較少的行業,將從投資者的心頭好變成冷板凳。

不過,法國房地產及物業投資研究所(IEIF)的調查指出,疫症爆發前,巴黎地區已有逾 6% 辦公空間無人使用。研究所主管 Christian de Karangal 不諱言:「把辦公室改成住屋,聽來有點像神話。」雖然相關計劃討論多年仍未有具體行動,遙距工作對辦公空間的影響亦未清晰,他卻相信這次或有所不同。

遙距工作因疫症大流行而普及,不少人對大量空置的辦公室打起主意,想把它們轉型為住宅。 圖片來源:Martin BUREAU/AFP

因為現在除了有公營機構的鼓勵,部分建築物也舊得不宜作辦公室用途,不少投資者有興趣將其轉型。然而,改變不總是那麼簡單直接。國際商業房地產集團法國世邦魏理仕(CBRE)的住宅、醫療及投資物業高級主管 Sebastien Lorrain 直指:「並非所有建築物都能改造。經研究後,僅約兩成資產真正擁有潛力。」

建築師事務所 Moatti-Riviere 的項目負責人 Carlos Alvarez 憑改造辦公室為公寓,在 2019 年與團隊贏得業內獎項,他解釋這類轉變,最大問題之一在於自然光。商業大廈通常建築面積較大,故難確保自然光能通過窗​​戶照進所有房間。Alvarez 直言:「大多數情況下,最終只能將其拆卸。」

再者,多數出售樓宇均建於 1970 年代,建築材料通常含有石棉,需要數以百萬計清理費。公共房屋集團 Gambetta 的負責人 Norbert Fanchon 認為,轉型只是「和地產商一樣古老的幻想」,如要推動類似計劃,需要地方政府批出建築許可證,以及法國政府「減少技術和行政規限」以降低重建成本。

不過 IEIF 表示,需要再過段時間才會感受到「緊縮對巴黎辦公區的影響」。僱主們將要先決定疫後的遙距工作政策,看看能減用多少辦公空間。發展商 Action Logement 則有意在 3 至 4 年內投資 15 億歐元,用作購買寫字樓並改造成 2 萬套公寓。領導轉型部門的 Alexandre Chirier 強調,轉型必須小心謹慎,「在交通便利、綠化、公共空間,以及居住質素之間取得適當平衡,讓人得以安居」。