在加州,停車場是高樓價的凶手?

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在洛杉磯,市內不難見到泊車位。

在香港,棕地爭議持續多年,事件除了牽涉鄉紳和財團囤地,部分地皮也被用作大型停車場和貨櫃場之用,最近官地更被建為糞池。太平洋彼岸的美國加州是全國經濟最發達的州份之一,樓價雖然未及香港,但亦近乎全國最高,足以令市民大眾叫苦連天。加州大學洛杉磯分校城市規劃教授 Donald Shoup 和眾議員 Laura Friedman 就在彭博社撰文,探討州內停車設施如何推高樓價。

美國很多城市都依賴汽車為主要交通工具,在 2019 年,全國 93% 家庭擁有私家車,註冊汽車數目達到 2.7 億,自然有龐大的泊車需求。從 50 年代開始,美國急速城市化,規劃師預視未來泊車空間會十分緊張,很多大城市於是陸續頒佈「基本泊車規定」(minimum parking requirements)法例,要求發展商建造樓宇時要提供「路外停車空間」(off-street parking spaces)。有些法例會寫得很仔細,例如規定每間課室、商店、睡房可以分得多少泊車位。

「基本泊車規定」近年掀起爭論,不少人認為法例已經過時,事實上很多泊車空間根本沒有用盡。2013 年一項研究指出,個別大城市如達拉斯、聖地亞哥和聖荷西,泊車空間佔地甚至比辦公室還要多。在加州,3 分之 2 的城市訂明多家庭住宅物業,每戶家庭至少要預留 2 個車位。一些廉價房屋項目亦受制於有關規定,即使居民根本沒有錢買車。Shoup 和 Friedman 批評,政策令市中心很難覓地建造多家庭住宅,樓價高企不單是市場供求現象,更是人為政策失誤。

作者批評「基本泊車規定」造成很多連鎖效應。在三藩市進行的研究顯示,當每戶人家獲劃分一個泊車位,他們買車的可能性會增加一倍。路面車量增加自然會令塞車問題惡化,亦令空氣污染更嚴重,同時威脅周邊行人和單車的安全。而且不能釋放更多建屋用地,長遠會推高樓價,加劇貧窮問題。作者形容美國各大城市現時是為車而建,並非為人而建;美國現時每人平均享有 1,000 平方呎泊車空間,但就只有 800 平方呎居住面積。

兩位作者呼籲,在氣候暖化和樓價高企的年代,人們要重奪土地使用權,而最直接的方法就是廢除「基本泊車規定」。他們指出,加州洛杉磯是「基本泊車規定」的始祖,差不多一個世紀之前已經推出有關政策,至今洛杉磯有 200 平方英里的泊車空間,差不多是半個香港的大小。他們要在加州作為起點,推動全國建屋革命。現時,Friedman 在加州眾議院推動 1401 法案,要求政府撤銷在公共交通站半英里範圍內的「基本泊車規定」。

他們希望 1401 法案通過後,其他州分會跟隨;而在加州內部,一些市政府如聖地亞哥和奧克蘭已經率先修訂政策,其中三藩市和柏克萊更加全市撤銷「基本泊車規定」。他們坦承,美國汽車為主軸的運輸模式已經持續了 50 年,難以一時之間逆轉,但泊車改革會是重要的一步。他們結尾時寄語政府:「來吧,我們要建設天堂,並非泊車場。」(Let’s build paradise, instead of a parking lot.)