WeWork 跌落神壇,大公司卻開始 WeWork 化

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圖片來源:路透社

2019 年,共享辦公室 WeWork 以時髦裝潢、靈活空間,彈性租期和連繫社群作招徠,公司估值一度高達 470 億美元。同年,公司準備上市,人們卻開始質疑其市場發展,數週內,創始人兼行政總裁 Adam Neumann 卸任,公司估值降至 100 億美元,首次公開募股也被擱置。儘管神話破滅,甚至變成劇集話題,近來美國的傳統辦公室卻相繼「WeWork 化」,改頭換面。

當大公司自己搞「WeWork」……

不少過去兩年在家工作的員工重返辦公室後,發現工作環境大大改變 —— 辦公桌少了,換來更多開放空間鼓勵員工交流。商業房地產公司世邦魏理仕集團(CBRE)一項調查發現,51% 受訪者預計未來兩年,其辦公室將規劃更多彈性空間。美國政府正為聯邦工作人員和承辦商開發名為 FlexHub 的聯合辦公室試點;商業業主也一直為其物業擴充聯合辦公空間。

商業房地產顧問公司 Yardi Matrix 的研究顯示:現今僱主需向員工提供更具吸引力的辦公環境。近年提倡彈性工作的 LinkedIn,就重新設計其總部,增設開放空間、會議用的辦公桌、咖啡廳和圖書館般有助員工專注的區域,並按工作職能將員工分配到不同「社區」。

其他公司如 Spotify 亦將個人專用辦公桌改為員工共享;或讓員工透過應用程式預約工作空間。2020 年末,Dropbox 宣佈成為「虛擬優先」企業,不再提供辦公室設施及米芝蓮星級餐廳製作免費食物等福利,轉以遙距工作主導,並將全球 13 個辦公室改造成團隊聚會的地方。

對租賃辦公室的公司來說,改用彈性辦公空間有助縮小佔地面積和節省資金。就連銀行和律師事務 —— 向來感覺刻板的工作場域,也因而趕上趨勢。英國廣播公司(BBC)報道,去年滙豐銀行的倫敦總部為縮減 40% 的整體辦公空間,改用開放式座位。摩根大通也作出類似的轉變

這些轉變反映全球大流行的其中一個影響:如今,任何地方都可成為辦公室。每個辦公室也愈來愈像 WeWork;加上科技令人們工作更趨靈活,不但改變了傳統辦公室的空間規劃與人們工作模式,還令聯合辦公空間的租賃市場出現轉變。

獨立共用工作空間,還有生存之地嗎?

WeWork 去年進駐 Hudson’s Bay Co. 旗下位於格林威治的高級貨公司 —— 薩克斯第五大道的新社交俱樂部 SaksWork,以提供工作場所管理技術及出售會員資格的方式與 SaksWorks 合作。對這家零售百貨來說,面對親臨購物的顧客減少,他們希望重新運用部分物業空間,SaksWorks 與 WeWork 結盟,正符合 Sandeep Mathrani 所需。

2020 年,WeWork 任命於房地產界資歷深厚的 Mathrani 為行政總裁,於去年上市,並將公司業務精簡集中在紐約、柯士甸和邁阿密等租金昂貴、多聚集從事創意產業或創業人士的城市。WeWork 現今約一半業務來自大公司,皆因大流行期間,長達數 10 年的租約不再符合市場需求;其會員合約的平均期限現為 20 個月,並強調可快速配置辦公室。

過去 10 年,WeWork 大量吞併曼克頓的辦公空間,使得市內一些本身已聚集特定社群,如溫伍德藝術區的邁阿密實驗室等場所,深受年輕創意人士青睞。惟其總經理 Roxette Miranda 表示,如今會員雖仍會利用場所提供的網絡和社交機會,但已很少逗留工作一整天。大流行令獨立營運的聯合辦公室面臨困境,隨著開發商亦開始進佔這些地點,許多都已關閉或面臨搬遷。

又例如位於布魯克林的 PencilWorks,2016 年在前身為 Eberhard Faber Pencil Company 的大樓開業。現有租戶包括聯合國兒童基金會的駐外辦事處、Bandcamp,以及當地麵包店 Ovenly 的辦公室等,目前租賃率為 70%,遠低於大流行之前的 99%。

大流行令這些聯合辦公室由營運模式到生意額也有所改變,除了應付業內競爭,還面對傳統辦公空間「WeWork 化」而失去其獨特性質,經營環境更具挑戰;更不用說,對愈來愈多毋須回辦公室報到、適應了新工作模式的人來說,如今咖啡館、酒吧、音樂和藝術場所等,任何地方都可以是他們的辦公室。