中國宏觀經濟存在諸多不斷發展的問題，不僅左右自身發展，更牽動國際市場。其中，無限膨脹的房地產市場被視為最大的變數，這個泡沫甚麼時候會破裂，將是未來一年中國經濟最大的一顆不定時炸彈。
房地產行業可以說是中國經濟中最重要的行業。根據 UBS 的估計，房地產業拉動了中國最終國內需求的四分之一。
自上世紀 90 年代以來，中國經歷了一輪長期的房地產熱潮，房價飆升三倍， 房地產建設成為經濟增長強有力的引擎之一。對中國房地產泡沫的擔憂和爭論已持續多年，但究竟泡沫是真實存在還是想像出來？
以汪濤為首的 UBS 經濟團隊指出，在 20 多年的房地產建設熱潮之後，城鎮存量住房已大幅增長。他估計 2016 年城鎮住房存量約 2.5 億套。此外，2013 年之前新增供給（房地產新開工）已明顯大於需求（房地產銷售）。在那之後，房地產銷售超過新開工，這代表房地產市場去庫存在 2015-2016 年取得一定進展。
同時，從農村人口遷居城市比例，以及從農業轉向非農就業的角度看，城鎮化的步伐已經並將繼續放緩。雖然政府仍計劃加快城鎮化步伐，但其政策重點已轉向為已在城市工作居住的流動人口提供公共服務和社會保障。因此 UBS 認為，房地產和建築業作為經濟增長主要引擎的時代已經結束。
UBS 最新房地產報告中顯示，未來幾年的房地產調整幅度應比之前溫和。2016 年房地產銷售增長了22.5%，表面看起來強勁，實際上是中國居民擔心未來房價過高、或抓緊稅費和貸款成本較低的時間，「先買起來放」的概念，不並代表實際上有這麼高的需求；再加上自去年 10 月以來，房地產調控不斷收緊，意味著未來房地產活動很可能走弱。
但鑒於房地產庫存水平已較兩年前全面下降、去年房地產投資和新開工的反彈緩慢且幅度有限，本輪房地產市場調整幅度應比 2014-15 年更溫和。UBS 預計，信貸政策不會明顯收緊，房地產調控應會保持「因城施策」。
此外，過去兩三年，多個房地產相關工業行業都出現了深度調整和明顯去庫存，這也應有助減緩下跌。UBS 預計 2017 年房地產新開工將與去年基本持平， 房地產投資增速放緩至低個位數。
但這當中還是有三個風險：
1. 房地產調整幅度超預期，就會拖累經濟增長。
2. 如果貨幣信貸政策顯著收緊，借款成本升高，貸款可獲得性降低，會嚴重拖累房貸和開發商融資。
3. 若政府進一步大幅收緊房地產政策，三四線城市房地產市場情緒顯著降溫，今年銷售和新開工可能會下降 5% 或更多，房地產投資可能也會收縮。
若房地產進入下行調整階段，工業原料的需求必然跟著下降，企業營收可能會再度惡化，GDP 增速或會進一步明顯放緩。
一旦這個狀況發生，政府可能會通過加大公共投資等方式，加碼政策支持來對應，屆時人民幣貶值壓力將再起，對世界經濟必然又是另一波衝擊。
